For høy eller lav LTV - endring og konsekvenser ved verdifall

Abstract

Etter finanskrisen har det vært stort fokus på årsakene til finanskrisen. Det har vært påpekt at flere banker hadde tatt stor risiko ved å gi store utlån med pant i usikre verdier som bolig. I utlandet fikk en mange steder stort boligprisfall, og store tap for bankene. Dette førte til konkurser for en del banker og at myndighetene i ulike land måtte gå inn å redde banker som var «to big to fail». For å forhindre at lignende skal skje igjen er det blitt rettet sterkt fokus på å styrke bankene slik at de bedre kan takle økonomiske kriser. I Norge har et av disse tiltakene for å forbedre styrken til bankene vært rettet mot forholdet mellom størrelsen på lånet og pantets verdi. Ettersom lån til bolig utgjør rundt halvparten av alle utlån til publikum i Norge, er det viktig at bankene er rustet til å tåle fall i boligprisene. For å sørge for dette har myndighetene innført et såkalt egenkapitalkrav, som krever at boligkjøper har 15 % egenkapital. I tillegg har en strengere begrensninger for lån som skal finansieres gjennom kredittforetak som utsteder obligasjoner med fortrinnsrett. Bolig- og næringskredittforetak er en rimeligere måte å finansiere utlån til bolig og næringseiendom. Disse foretakene kan utstede obligasjoner med fortrinnsrett; obligasjoner hvor eieren vil ha førsteprioritet til å få tilbake investerte penger ved en eventuell konkurs. For å gjøre dette til gunstige og trygge investeringer er det satt krav til at sikkerhetsmassen i disse foretakene aldri må overstige utestående obligasjoner med fortrinnsrett. For at ett lån skal kunne inngå i sikkerhetsmassen må det være innenfor en maksgrense for LTV. LTV står for loan to value, og angir hvor mye lån en har i forhold til verdi på pantet. Formelen for LTV er LTV= (lånets størrelse)/(pantets verdi). For lån som skal inngå i sikkerhetsmassen i kredittforetakene kan LTV være maksimalt 75 for boliglån og maksimalt 60 for lån med pant i næringseiendom. Ved et verdifall på bolig og næringseiendom vil LTV endre seg med følgende formel: 〖LTV〗_(etter fall)=(lånets størrelse)/(〖verdi〗_(før fall)-∆verdi). Denne oppgaven har sett på hvordan fordelingen av LTV vil forandre seg i fire boligkredittforetak ved verdifall på 10 %, 20 % og 40 %. Allerede ved 10 % verdifall vil noen av boligkredittforetakene oppleve at noen av lånene ikke lenger oppfyller kravene for sikkerhetsmassen. Ved et verdifall på 40 % var gjennomsnittet for utlån utenfor sikkerhetsmassen 65 % for de fire foretakene. Ved en slik situasjon vil kredittforetakene måtte øke sikkerhetsmassen eller redusere utestående obligasjoner med fortrinnsrett for å kunne overholde balansekravet. Dette kan gjøres gjennom å få støtte av eierbanken(e) til enten å øke sikkerhetsmassen ved å tilføre likvid kapital som innskudd og lignende, eller ved å få overført nye lån med lav LTV fra eierbanken(e). Dette kan dog føre til dårligere kredittgradering av eierbanken(e) som igjen kan føre til dårligere kredittgradering av kredittforetaket. Dette vil videre kunne føre til at det vil bli dyrere for kredittforetaket å skaffe seg finansiering. Dette taler for at en bør etterstrebe en lav LTV slik at en vil være bedre rustet for verdifall. På den andre siden kan en høy LTV gi høyere avkastning på egenkapitalen når prisveksten er større enn rentekostnaden. Dette har i hovedsak vært tilfellet siden bankkrisen på begynnelsen av 1990-tallet. Dette gjør at mange lånekunder etterstreber høy LTV for å få høyest mulig sum en kan få prisvekst på. I tillegg vil mange unge føle seg nødt til å ha en høy LTV for å kunne komme inn på boligmarkedet. Med prisveksten som har vært i og rundt de store byene de siste årene opplever mange unge at ved å sitte utenfor boligmarkedet stiger boligprisene mer enn de klarer å spare til egenkapital. Flere velger derfor å gå inn på boligmarkedet med en høy LTV for å kunne være med på prisveksten. Valget om høy eller lav LTV er i stor grad knyttet til hvilken tiltro en har til markedet. Myndighetene vil gjerne at banknæringen skal være godt rustet for nedgangstider og ønsker derfor en lav LTV. Bankene selv har insentiver gjennom reguleringene gitt av myndighetene til å etterstrebe lav LTV. I tillegg vil lav LTV kunne gi dem lavere finansieringskostnader og mindre sannsynlighet for mislighold. For lånekundene derimot vil ønske om høy eller lav LTV i stor grad være knyttet til om en tror at eiendomsprisene vil stige eller falle. De som tror at markedet vil fortsette å stige vil ofte ønske en høy LTV for å få høyest mulig avkastning på egenkapitalen, mens de som forventer en nedgang i markedet vil som regel ønske en lav LTV for å kunne være best mulig rustet for nedgangstider.