En eiendomsutviklers risikobilde : analyse og risikovurdering av case i Sandnes

Abstract

Oppgaven har som hovedmål å studere hvordan eiendomsutviklere er påvirket av risiko i sine prosjekter, hvilke risikoer de er utsatt for, samt å finne metoder for å redusere eller sikre seg mot disse risikoene. For å illustrere hvordan de ulike analysemetodene kan brukes, er det gjennomført en casestudie av et utviklingsprosjekt i Vågsgaten, Sandnes. Prosjektet er hentet fra porteføljen til Profier AS, som driver med eiendomsutvikling over hele landet. Vågsgaten 16 og 18/20 utvikles som et kombinasjonsprosjekt, med kjøpesenter, boliger og evt. kontor. Risikostyring er et forholdsvis nytt tema for eiendomsutviklere, men det er gjort noen studier om emnet i andre land. Det som går igjen hos de aller fleste, er viktigheten av å identifisere risikoer som bedrifter er utsatt for i utviklingsprosessen. Det er i denne oppgaven lagt stort fokus på dette, og det er utarbeidet en liste over generelle prosjektrisikoer. Disse har vært grunnlaget for å identifisere konkrete prosjektrisikoer knyttet til utviklingen i Vågsgaten. Ved hver risiko er det også presentert forslag til reduseringstiltak. Risikoene knyttet til caset er benyttet i en risikomatrise, for å prioritere elementene som har høyest risiko, og dermed trenger umiddelbare reduseringstiltak. Hovedvekten av risikoer havnet i en klasse med et middels risikonivå, mens kun to risikoer ble klassifisert med høy risiko. Det er også foretatt en analyse av de eventuelle, økonomiske konsekvensene som kan oppstå. Her er det brukt følsomhetsanalyser for å vise hvordan svingninger i markedet kan påvirke det totale prosjektresultatet. Endringer i yield, byggekostnader og utleiepris for kjøpesenteret var de mest kritiske for prosjektresultatet. Ved hjelp av en enkel analyse, har det vært mulig å finne ut hvilken kombinasjon av formål som vil være mest lønnsom, innenfor arealet som er fastsatt. Resultatet av den viser at det vil lønne seg å fokusere på boliger fremfor kontor og et stort kjøpesenter, men det er markedet som må sette grensen for antall boliger som kan bygges. I tillegg er det presentert et hendelsestre, for å illustrere en av de mest kritiske prosessene i utviklingsprosjekter, den kommunale prosessen. Jeg vil anbefale at det fokuseres mer på risikostyring innenfor eiendomsutvikling, da det kan bidra til å unngå større økonomiske tap, samt at gevinsten kan optimaliseres.