Boligprisutviklingen i Stavanger - en studie av boligmarkedet i Stavanger. Står man ovenfor en boligboble?
Master thesis
Permanent lenke
http://hdl.handle.net/11250/183891Utgivelsesdato
2012Metadata
Vis full innførselSamlinger
Sammendrag
Boligprisene i Stavanger har vært et yndet tema både i medier og i private sammenhenger de siste årene. Boligprisene i Norge generelt, og Stavanger spesielt, har steget kraftig siden bunnen i 1992, og det reiser seg stadig spørsmål om disse prisstigningene er fundamentalt forankret eller om man har en prisboble i boligmarkedet. Denne oppgaven har som formål å belyse hvorfor boligprisene i Stavanger har steget raskere enn resten av landet de siste årene, og vurdere hvorvidt utviklingen i boligmarkedet ligner en boble.
Den teoretiske bærebjelken for oppgaven er generell pristeori som sier at prisen i markedet er avhengig av forholdet mellom tilbud og etterspørsel. Med dette som utgangspunkt er det tatt for seg noen teorier innen atferdsøkonomi og finansiell økonomi som kan bidra til forståelsen av hvorfor boligmarkedet oppfører seg som det gjør. Oppgaven er i praksis delt i tre, hvor en undersøker hvilke faktorer som påvirker boligprisene og bruker dette til å forklare forskjellene mellom Stavanger og de andre storbyene i Norge. Avslutningsvis ønsker en å gi et så godt svar som mulig på om man står ovenfor en prisboble i boligmarkedet.
Datamaterialet vi har samlet inn er såkalt paneldata, data som er samlet inn for flere spesifikke grupper på flere bestemte tidspunkt. Med utgangspunkt i dette datamateriale har man utført en regresjonsanalyse for å se på hvilke faktorer som er signifikante i forklaringen av boligprisene. Resultatene fra regresjonsanalysen viste at de variablene som forklarer boligprisutviklingen er inntekt, rente, befolkningsvekst, forventninger og boliginvesteringer, samt en dummyvariabel som er utarbeidet for å ta hensyn til effekten av at høyere boligpriser fører til høyere gjeld og vice versa. Regresjonen viste også at det var signifikante forskjeller mellom de fire storbyene Stavanger, Oslo, Bergen og Trondheim.
For å studere om forskjellene mellom disse fire byene var grunnet forskjellig vekting av forklaringsvariablene, eller om det var grunnet faktiske forskjeller i noen av variablene, ble regresjonen sortert etter by, og det ble utført tester som testet om det var signifikante forskjeller mellom vektingen til de forskjellige byenes variabler. Resultatene fra hypotesetestingen viste at forskjellene byene imellom ikke var grunnet forskjellig vekting, men grunnet faktiske forskjeller i utviklingen for variablene inntekt og befolkningsvekst.
I og med at det kom frem av regresjonsanalysen at Stavanger ikke er forskjellig fra de andre byene når det kommer til vektingen av forklaringsvariablene, blir boblespørsmålet snudd fra å gjelde de lokale boligmarkedet i Stavanger til å gjelde hele landet som helhet. Det ble presisert at en andel av prisstigningen trolig knytter seg til kostnader ved boligbyggingen som ikke er tatt med i byggekostnader, før det ble gjennomgått en del faktorer som kan brukes som indikator for å undersøke om vi står ovenfor en boligboble eller ikke. Noen av disse indikatorene pekte mot at vi ikke har en boligboble, mens den største andelen av disse indikatorene pekte i motsatt retning, altså at det kan tyde på at vi står ovenfor en boligboble i Norge i dag.
Beskrivelse
Master's thesis in Finance