Life Cycle Costing analyser av skolebygg i Oslo kommune

Abstract

Utgangspunktet for denne masteroppgaven er Oslo kommune v/ eiendomsforetaket Undervisningsbygg Oslo KF (UBF) som er underlagt Oslo kommune sin investeringsmodell (bestiller-utfører rollen). Hypotesen i denne oppgaven er basert på at Forvaltning- Drift- og Vedlikeholdsinntekten (FDV-satser) i husleiekontraktene til UBF er lavere enn det reelle kostnadsbehovet for å ivareta realverdier, sett i et livsløpsperspektiv. Oppgaven stiller også spørsmål ved om UBF har tilstrekkelige midler til oppgradering i form av utviklingskostnader, som er en viktig investering i livsløpsperspektivet, for å ivareta leietakers behov på sikt. En forutsetning i oppgaven, er at et godt planlagt vedlikehold og tilgjengelig finansiering for utviklingskostnader forlenger levetiden til skolebygg. En naturlig konsekvens vil være at behovet for oppgradering forskyves frem i tid.

Kommunal sektor har store utfordringer knyttet til vedlikeholdsetterslep. Denne oppgaven tar sikte på å belyse potensialet UBF har til å ivareta realverdier overfor brukerne av skolebygg. Formålet med oppgaven er å simulere effekten av økt bevilgning til FDV-budsjettet ved å øke FDV-satsen og Utviklingskostnaden, samt synliggjøre forbedringsmuligheter i eiendomsforetaket. Dette er analysert etter å ha utviklet Life-Cycle Costing (LCC)-modellen Reversert LCC i denne oppgaven. LCC-modellen er basert på avskrivningsregler i henhold til kommunale regnskapsforskrifter (jf. §8) og UBF sin interne husleiekalkyle. Det tas utgangspunkt i husleiekalkylen, der den videreutvikles ved å kombinere faktormetoden (metode for estimering av levetider til bygningselementer) og sannsynlighetsteorier (Monte Carlo simulering) for å redusere usikkerhet i LCC-beregningene.

Grunnlaget for dette studiet er et teoretisk rammeverk delt inn i 4 deler: - Levetidsplanlegging for byggverk (State of the Art, levetid for- og oppgradering av byggverk) - Vedlikeholdsplanlegging - Internregnskap (LCC-teorier og kostnadsstyring) - Sannsynlighetsteorier knyttet mot Reversert LCC

Reversert LCC anvendes i praksis ved å beregne og sammenligne restverdien («Delta Sigma») av fire skolebygg i fire ulike scenarier for hver skole. Videre består oppgaven av en case-studie, som dekker fire skolebygg, og en intervjustudie. Intervjustudien består av tre intervjuobjekter hos ulike eiendomsselskap, der hovedmålet er å forstå deres strategiske og operasjonelle tilnærming til verdibevarende vedlikeholdstiltak.

Problemstillingen i oppgaven er besvart ved å anvende en form for konstruktiv forskningsdesign, der formålet er å løse et problem eller en utfordring i praksis. Resultatene fra case-studiet knytter teorien mot praksis, der funn fra empiriske data diskuteres for å synliggjøre forbedringsmuligheter hos UBF. Det er utarbeidet forslag til tre tiltak som vil gjøre UBF til et mer effektivt eiendomsforetak, i hovedsak for å ivareta realverdier og redusere vedlikeholdsetterslepet.

LCC-analysene i denne oppgaven synliggjør at kommunen har potensiale til å redusere fremtidige investeringer til skoleformål gjennom økt bevilgning til FDV-budsjettet. Dette kan gi økt økonomisk handlingsrom for å dekke andre behov i kommunen (broer, veier, Vann- og Avløp etc.). LCC-analysene for de fire skolene analysert i denne oppgaven viser at Oslo kommune har potensiale til å frigjøre i snitt mellom ca. 8 og 17 millioner kroner hvert år i et 25-års perspektiv. Denne besparelsen forutsetter at UBF har tilgjengelige investeringsmidler til Utviklingskostnader for å kunne igangsette de forslagene som denne oppgaven anbefaler.

Hovedkonklusjonen er at øvre beslutningsorganer må bevilge økte midler til UBF, målt i LCC-baserte FDV-satser gjennom husleiekontraktene. UBF har et forbedringspotensial, der organisasjonsstrukturen kan utvikles slik at eiendomsforetaket vil være bedre tilpasset sitt mandat med tanke på optimal drift av FDV-budsjettet. Dette kan gi UBF en realistisk mulighet til å ivareta realverdier og brukerbehov i form av drift, vedlikehold og oppgradering av bygningsmassen, samt en mer optimal utvikling av eiendomsmassen ved å avsette investeringsmidler til utvikling.